北京：社區(qū)商業(yè)鎖定連鎖經(jīng)營 合理規(guī)劃尤為重要

在日益發(fā)展的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)中，連鎖經(jīng)營一枝獨秀，表現(xiàn)出極大的適應性和針對性。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的分析結(jié)論是，2萬~3萬平方米的中型社區(qū)商業(yè)更具發(fā)展?jié)摿?，零售業(yè)多元化、集團化的戰(zhàn)略優(yōu)勢也日益明顯。

北京市社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的良好趨勢吸引著世界零售巨頭的目光。據(jù)了解，家樂福集團旗下的迪亞天天便利店，2004年就已經(jīng)在北京的居民小區(qū)中開設了60家門店，幾乎每周都會有一兩家新店開張。全球最大的7-11便利店也已悄然進入北京社區(qū)，發(fā)展勢頭迅猛。西單商場未來還將再開多家社區(qū)型購物中心。

望京商業(yè)中心營銷總監(jiān)張鋒稱，在望京新近建設的商業(yè)項目中，有諸多知名連鎖商已經(jīng)提前確定了位置，如沃爾瑪、華聯(lián)、家樂福等，國內(nèi)外零售商家的進駐，這將促進望京商圈的快速形成。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會信息部主任楊青松認為，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，找一些連鎖型商業(yè)合作是一個不錯的選擇。“在社區(qū)商業(yè)的形式上，主要將以連鎖經(jīng)營為主，如連鎖便利店、連鎖家政服務、連鎖早餐等。這樣做的優(yōu)勢是統(tǒng)一管理，質(zhì)量和服務有保證，并且有完善的運營體系。”楊青松說。

國外社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，主力店一般占總面積40%，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，主要提供的是基本的生活需要和綜合的社區(qū)服務，從而吸引周邊區(qū)域的居民眼球，提升社區(qū)購物中心過渡到區(qū)域購物中心層次。

在北京，自2004年以來，政府就已經(jīng)把連鎖經(jīng)營進入社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)列入到為民辦實事的項目中。北京市商務局市場流通規(guī)劃處副處長范瑞介紹，北京市已經(jīng)明確提出：“未來3年，北京市將完善社區(qū)生活服務體系，新增連鎖經(jīng)營便民超市、便利店500家；增加社區(qū)便民服務功能，以需求為導向，新增和規(guī)范以連鎖經(jīng)營為主導的早餐、蔬菜、洗衣、維修等生活服務項目網(wǎng)點600個。”在北京市相關主管部門看來，目前連鎖企業(yè)在北京社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中不是過剩而是不足。北京市商務局已經(jīng)把連鎖企業(yè)進社區(qū)商業(yè)作為未來兩三年發(fā)展的重要目標之一。根據(jù)統(tǒng)計，目前北京市連鎖企業(yè)共有連鎖門店6071家，其中城區(qū)連鎖超市、便利店有5158家，社區(qū)覆蓋率達到85%左右。

多家連鎖服務和商業(yè)企業(yè)已經(jīng)在開拓社區(qū)零售市場，但仍有企業(yè)擔心現(xiàn)在還不是社區(qū)商業(yè)開發(fā)的最佳時機，擔心出現(xiàn)同質(zhì)化競爭、配套條件差和商鋪設計不合理等問題。如何合理規(guī)劃和布局是促進連鎖企業(yè)社區(qū)化的關鍵所在，尤其在新建社區(qū)，開發(fā)商的漫天要價，不符合社區(qū)連鎖店低成本的基本要求，這就需要政府的協(xié)調(diào)和優(yōu)惠政策支持，也呼喚有管理經(jīng)驗的中間運營商出現(xiàn)。

北京偉業(yè)商業(yè)策劃公司總經(jīng)理蔡宏翔就此指出，同樣是連鎖企業(yè)，由于社區(qū)大小和人口多寡的不同，對社區(qū)連鎖商業(yè)的需求不同，則社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也大相徑庭。一般的連鎖企業(yè)，在社區(qū)內(nèi)的功能，基本是餐飲、洗衣、便利等滿足社區(qū)居民基本生活保障的一些連鎖。當社區(qū)規(guī)模達到一定程度時，對連鎖企業(yè)的業(yè)態(tài)的要求就會更加完整和多樣性。

另外，對于高檔社區(qū)來說，這些是遠遠不夠的，它還必須滿足社區(qū)居民高品質(zhì)生活的需求。所以在同樣面積的高檔社區(qū)中，品牌連鎖企業(yè)更有生命力。對不同價位的社區(qū)，連鎖企業(yè)的要求也不相同。“售價3000元/平方米的社區(qū)商業(yè)需求就與售價10000元/平方米的社區(qū)需求不同，這要求開發(fā)商在做社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時必須周密考慮。”蔡宏翔說。